🏠500万円の物件を買って月7万円で貸すとどうなる？
実際にかかる税金と回収年数を徹底シミュレーション！
「安い中古物件を買って人に貸せば、不労所得が得られるのでは？」
そんな夢を描いて、不動産投資を検討している方も多いと思います。今回は、500万円の物件を購入し、月7万円で貸し出したケースをもとに、実際にどれくらいで元が取れるのか？どんな税金がかかるのか？をシンプルに解説します。
💰 収益と投資回収シミュレーション
◾ 前提条件：
- 物件価格：500万円
- 家賃収入（月）：7万円 → 年間84万円
- 諸費用（登記、仲介手数料など）：約50万円
- 年間の管理費・修繕費・空室リスク等：約12.6万円（年間家賃の15%）
◾ 計算結果：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 総投資額 | 550万円（物件＋諸費用） |
| 実質年間収入 | 約71.4万円（84万円 − 12.6万円） |
| 回収年数 | 約7.7年（550万円 ÷ 71.4万円） |
▶ 約8年で元が取れる計算になります。これが早いと感じるか、長いと感じるかはあなた次第ですが、不動産としては高利回りの部類です。
🧾 不動産収入にかかる税金まとめ
不動産収入には当然ながら税金がかかります。ここでは代表的なものをまとめます。
① 所得税・住民税（家賃収入にかかる）
家賃収入から必要経費を差し引いた「不動産所得」に対して課税されます。
- 所得税：累進課税（5%〜45%）※一般的な人は10〜20%程度
- 復興特別所得税：所得税の2.1%加算
- 住民税：一律10%
▷ 例：課税対象所得が64万円だった場合
所得税＋住民税 → 約12.8万円（20%換算）
② 固定資産税（保有中）
- 毎年発生する税金で、物件の評価額により決まる
- 一般的に評価額の約1.4%程度
- 評価額が400万円なら → 年間約5.6万円
③ 不動産取得税（購入時）
- 固定資産税評価額 × 3%（1回のみ）
- 評価額400万円 → 約12万円前後
④ 登録免許税・印紙税（購入時）
- 所有権移転登記や契約書への印紙
- 合計1〜3万円程度
💡 税金を差し引いた「手取り」は？
仮に、年間の不動産所得が64万円で税金が約13万円、固定資産税が5.6万円なら、
年間手取り：約45万円前後
というイメージになります。
✅ まとめ：利回りは高いが、税金も含めた計算が必須！
中古で500万円の物件を購入し、月7万円で貸し出せば、8年弱で投資回収でき、表面利回りは約16.8%、実質利回りでも13%以上と、非常に効率の良い投資になります。
ただし、そこには所得税・住民税・固定資産税といった税金や、空室リスク・修繕費などの現実も存在します。
✏️ 最後に
不動産投資は、「買って終わり」ではありません。
収支計算＋税金の理解＋管理の手間をしっかり把握した上で、賢く始めましょう！
